Bauforschungsberichte

Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt 400.000 Wohnungen im Jahr zu bauen. Die Einschätzung dieses Bedarfs ist richtig, ist der Fehlbedarf ja aktuell schon bereits auf bis zu 700.000 Wohnungen in Deutschland angewachsen. Leider hat sich die Zielstellung von der baupraktischen Realität weit entfernt. Der Wohnungsbau in Deutschland steckt in einer Krise. Die Rahmenbedingungen haben sich insgesamt deutlich verschlechtert, auch wenn die Auswirkungen der Corona Pandemie hinsichtlich der Lieferbarkeit von Baustoffen und Baupro-dukten zum Beispiel überwunden werden konnten. Die aktuellen Entwicklungen am Finanzmarkt und die zunehmende Komplexität bei der Planung und Ausführung von Bauvorhaben lassen wesentliche Akteure am Wohnungsmarkt strategisch aus der Realisierung von Bauvorhaben aussteigen. Die mittel- bis langfristigen Folgen können für den gesamten Bausektor dramatisch werden. Genauso wie es keine einfachen Lösungen für die Beschleunigung bei der Erstellung von Wohnungsbauvorhaben gibt, gibt es auch keine einzelnen Schuldigen zu verorten. Ganze Maßnahmenbündel müssen jetzt, und zwar sehr kurzfristig, eingeleitet werden, um noch schlimmere Entwicklungen zu verhindern.
Über 60 % aller Investitionen in Deutschland gehen in den Bausektor und davon ca. 60 % in den Wohnungsbau, sowohl für den Neubau als auch für Modernisierung, Instandhaltung und Wohnwertverbesserung im Bestand. Die entsprechende Wertschöpfung der Wohnungs- und Bauwirtschaft ist gigantisch, an ihr hängen mehr als 3 Millionen Arbeitsplätze – deutlich mehr als in jedem anderen Wirtschafts-Teilsektor. Ein Alleinstellungsmerkmal: Der Wohnungsbau in Deutschland ist im Unterschied zu fast allen anderen vergleichbaren Ländern mittelständisch geprägt sowohl bei der Errichtung als auch bei der Planung und auch bei der Bestandshaltung des Wohnungsbaus. Letzteres hat seit Jahrzehnten dazu beigetragen, Wohnungsbau in Qualitätsstandards zu errichten, die am jeweiligen zeitgemäßen Machbaren und auch Erwartbaren orientiert waren. Der deutsche Wohnungsbau ist ein Qualitätsprodukt.
Das geschaffene Produkt „Wohnraum“ und damit: Quartier – Gemeinde – Stadt, schafft Hei-mat, Sozialbezug und Sicherheit und stabilisiert die bundesdeutsche Gesellschaft. Wohnraum muss ausreichend und in zukunftsfähiger Qualität und in erster Linie bezahlbar für alle Menschen vorhanden sein. Vor allem die Qualitätsansprüche dürfen dabei nicht überstrapaziert werden, allenthalben ist ein vernünftiges Augenmaß bei den Funktionalitätserwartungen an unsere Wohnungen und Wohngebäude gefragt.
Die vorliegende Studie ist eine Berichterstattung, die die aktuellen Zahlen zu den Rahmenbe-dingungen am Immobilienmarkt und für den Wohnungsbau, zu den Wohnungsbedarfen exemplarisch zusammengetragen hat, um Entscheidungsträgern eine Grundlage für strategische Zielstellung zu geben. Ausdrücklich zu danken ist den Kolleginnen und Kollegen befreundeter Institute, Forschungseinrichtungen und Verbände, die mit ihren Erkenntnissen, Ergebnissen und Analysen zu dieser Studie beigetragen haben: Matthias Günther vom Pestel Institut für Systemforschung in Hannover, Dr. Reiner Braun von der empirica ag, Christian Engelke vom Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden e.V., Dr. Andreas Geyer vom Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Dr. Rainer Pohl, LCEE Darmstadt, Florian Dilg - Architekt und Stadtplaner für die Bundesarchitektenkammer und Michael Neeve und den Kolleginnen und Kollegen von der IB.SH – Investitionsbank Schleswig-Holstein.
Eines ist auf jeden Fall festzustellen: Schnelle Entscheidungen sind gefragt, auf allen Ebenen müssen die Rahmenbedingungen für das Bauen von Wohnraum drastisch verbessert wer-den, sonst kann es durchaus passieren, dass die Leistungsfähigkeit des Bausektors wie ein „Kartenhaus“ in sich zusammenbricht.

Die Wohngebäude in Deutschland wurden unter den Voraussetzungen ihrer jeweiligen Entstehungszeit errichtet. Diese Rahmenbedingungen wurden durch den Wohnungsmarkt zur betreffenden Zeit und die jeweiligen Ansprüche der potenziellen Nutzer:innen und Mieter:innen, die gesetzlichen und normativen Anforderungen, die technischen und konstruktiven Möglichkeiten und die gesellschaftlichen Strukturen gesetzt, die jeweils bestanden. Die Wohngebäude in Deutschland wurden laufend instandgehalten, sind im Wesentlichen gut gepflegt und wurden sukzessive modernisiert.
Mit Blick aus der heutigen Zeit – und in die nahe Zukunft – ist allerdings festzustellen, dass der Wohngebäudebestand (noch) nicht klimaneutral ist. Er ist aber auch, jedenfalls im Schwerpunkt, nicht alters- und generationengerecht, in weiten Teilen strukturell nicht an die heutigen und künftigen Anforderungen des Wohnungsmarktes angepasst und in einigen Segmenten
durchaus auch mit konstruktiven und technischen Problemen belastet.
Wohnungen sind gleichzeitig Wirtschafts- und Sozialgut und werden für lange Nutzungszeiträume errichtet, das macht das Thema so komplex. Die Anpassungen des deutschen Wohnungsbaus an die Anforderungen der Zukunft, seien es Klimaneutralität, demographischer Wandel oder die gesellschaftlichen Veränderungen, stellt die Wohnungs- und Bauwirtschaft und die Bewohner:innen vor bemerkenswerte Herausforderungen. Daher ist es von großer Bedeutung, sich Klarheit über den technischen und nutzungsspezifischen Zustand des Gebäudebestands sowie über die Möglichkeiten seiner Anpassung, seines Grenznutzens, seiner Potenziale und die ökonomischen Größenordnungen von komplexen Sanierungs- und Transformationsstrategien zu verschaffen. Mit der hier veröffentlichten Untersuchung soll dafür eine
Grundlage gelegt werden.
Die vorliegende Studie entstand zwischen September 2021 und Februar 2022 durch die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. im Auftrag der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau e.V. (DGfM), des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW), der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU), des Zentralverbandes Deutsches Baugewerbe e.V. (ZDB), des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V. (BDB), des Deutschen Mieterbundes (DMB) und des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW).

Der Wohnungsbautag am 20. April 2023 hatte eine deutliche Warnung ausgesprochen: Die Resilienz des „Systems Wohnungsbau“ sei durch die (immer noch) aktuellen Rahmenbedingungen stark gefährdet und mit den Erfahrungen „normaler“ Konjunkturzyklen nicht mehr abbildbar. Die Analyse im April des vergangenen Jahres war eindeutig: Das System befand sich unmittelbar vor einem folgenreichen Kipppunkt. Dieser Kipppunkt ist nun überschritten. Die Wohnungs- und Bauwirtschaft befindet sich im freien Fall.
Die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohngebäude ist in weiten Teilen Deutschlands um mehr als 50 % gegenüber dem Vorjahr eingebrochen. Noch dramatischer ist der Rückgang der Bauantragszahlen um bis zu 80 % in vielen Regionen. Das dokumentiert die Anzahl der Wohnungen, die in den nächsten Jahren nicht gebaut werden.
Das Ziel der Bundesregierung, 400.000 Wohnungen im Jahr zu bauen, ist weiterhin als prinzipiell wegweisend anzusehen. Die Einschätzung dieses Bedarfs ist richtig, leider ist der Fehl-bedarf aktuell schon bereits auf bis zu 800.000 Wohnungen in Deutschland angewachsen. In vielen Wohnungsmarktregionen steigt die Bevölkerung deutlich schneller, als Wohnungen gebaut werden. Die Wohnungsmärkte sind nicht mehr aufnahmefähig, aus angespannten Wohnungsmärkten sind überlastete Märkte geworden. Dies zeigt sich insbesondere an der Anzahl der Menschen, die in überbelegten Wohnungen leben müssen: Betroffen sind bereits 11 % der Bevölkerung, über 16 % der Menschen, die in Städten leben. Von den armutsge-fährdeten Personen in Deutschland wohnt bereits mehr als jeder Fünfte auf zu engem Raum. Konflikte sind vorprogrammiert. Die soziale Schere geht immer weiter auf.
Der durch die Zurückhaltung der Auftraggeber, also der Wohnungswirtschaft, resultierende Auftragsmangel im baugewerblichen Sektor führt nun genau zu dem Effekt, der prognostiziert wurde: Arbeitsplätze im Baugewerbe werden abgebaut. Gerade in den kleineren, mittelständischen Betrieben werden die Lichter ausgemacht. Wir verlieren die Kapazitäten, um die 400.000 Wohnungen überhaupt noch bauen zu können. Der „Seneca-Effekt“ ist eingetreten.
Gleichzeitig ist die gesellschaftliche Erwartungshaltung an den Wohnungsbau auf ein Maß angewachsen, das nicht mehr leistbar ist. Neben dem unmittelbaren Auftrag an den Woh-nungsbau, das Grundbedürfnis „Wohnen“, also Sicherheit, Geborgenheit, Heimat darzustellen und eine angemessene Haushaltsführung zu ermöglichen, sollte der Wohnungsbau auch gleichzeitig alle sonstigen Probleme der Welt mit lösen. Das funktioniert so nicht. Ein gesellschaftlicher Diskurs über angemessene Standards für den Wohnungsbau muss nun sofort geführt werden, da sich das aufgeschaukelte System aus deutscher Vollkaskomentalität und übermäßiger Funktionalitätserwartung an Wohnraum weder technisch noch ökonomisch rea-lisieren lässt.
Die vorliegende Studie ist eine Berichterstattung, die die aktuellen Zahlen zu den Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt und für den Wohnungsbau und zu den Wohnungsbedarfen exemplarisch zusammengetragen hat. Gleichzeitig werden Vorschläge gemacht, wie durch realisierbare, angemessene „Regelstandards“ für Wohngebäude und unmittelbar wirksame Methoden zur Baukostensenkung kurzfristig, trotz der schwierigen Rahmenbedingungen, bezahlbare Wohnungen entstehen können. Ausdrücklich zu danken ist den Kolleginnen und Kollegen befreundeter Institute, vor allem Matthias Günther vom Pestel Institut für Systemforschung in Hannover , den Kolleginnen und Kollegen von der IB.SH – Investitionsbank Schleswig-Holstein für ihre Beiträge sowie den Architektinnen und Architekten und Ingenieurinnen und Ingenieuren in Deutschland für ihren ungebrochenen Optimismus und ihre Innovationsbereitschaft.